Estudo de viabilidade pré-projeto

Estudo de viabilidade
do seu terreno.
Em minutos, não em meses.

Antes de assinar a compra do terreno: o número que decide. Limo entrega 5 cenários comparáveis com VPL, IRR e custo de obra real — em minutos, pelo preço de uma planilha.

A pergunta

Comprei um terreno. Vale a pena construir, vender ou esperar?

As alternativas que existem hoje pra responder isso:

  • Estudo de arquiteto — R$ 30k+ · semanas · vira projeto técnico (você só queria saber se vale)
  • Plataforma SaaS — R$ 1.500-2.500/mês · pra incorporadora grande com analista dedicado
  • Planilha do amigo — Excel · achismo · dado desatualizado · sem fonte
  • Buscar zoneamento na prefeitura — burocrático · sem cálculo financeiro · sem cenário
  • Decidir no chute — risco alto · dinheiro grande · sem rede
Com a Limo
  • 📍 Endereço + dimensões
  • 🧠 Pipeline cruza zoneamento, mercado e custo real
  • 📄 Laudo com 5 cenários comparáveis (VPL, IRR, payback)
  • 💰 R$ 99 a R$ 899 · pague só pelo que precisa
Em minutos. Não em meses.
Como funciona

Três passos. Resultado profissional.

01
📍

Informe o endereço e as dimensões

Endereço completo + testada × profundidade + inscrição cadastral ou IPTU.

02
🧠

Limo cruza os dados

Zoneamento municipal, mercado imobiliário, contexto econômico regional, Airbnb, IBGE.

03
📄

Relatório completo

5 cenários com planta 2D, renders, ROI e período de retorno. Pronto pra decidir.

Para um relatório preciso

Você vai precisar de:

🍋🍋🍋🍋🍋 50%
Endereço completo
Rua, número, bairro e cidade. Localiza o terreno e puxa dados de mercado da região.
🍋🍋🍋🍋🍋🍋🍋 75%
Dimensões do terreno
Testada × profundidade em metros. Base de todos os cálculos de área, TO e CA.
🍋🍋🍋🍋🍋🍋🍋🍋🍋 98%
Inscrição cadastral ou IPTU
Identifica o zoneamento exato. Está no carnê do IPTU ou portal da prefeitura.
Quanto mais dados, mais preciso o relatório. Pode começar só com o endereço — refine depois com dimensões e IPTU.
O entregável

O que vem no relatório

📐
Parâmetros urbanísticos
CA, TO, recuos, altura máxima e permeabilidade mínima da zona do seu terreno.
🎯
Aproveitamento + outorga em R$
Quanto do potencial você está usando, quanto deixa na mesa e o cheque exato da outorga onerosa.
🏗️
5 cenários comparáveis
Do conservador ao máximo. Cada um com mix de tipologias, área construída e VGV.
💰
VPL · IRR · Payback por cenário
Lucro estimado, margem, taxa interna de retorno e tempo de retorno — calculados com Selic real e CUB SINDUSCON.
📋
Planta + render por cenário
Implantação 2D proporcional ao terreno real e perspectiva 3D pra apresentar.
⚠️
Sensibilidade e risco
E se a Selic subir 2pp? E se o VGV cair 10%? Risco mercado, macro e obra com fontes citadas.
Qual o jeito certo pra você

Limo vs as outras formas de avaliar um terreno

A Limo é a fase antes do projeto técnico. Quando você confirma "vale a pena", recomendamos um escritório de arquitetura parceiro pra projeto.

Estudo de arquiteto
Software de viabilidade
Limo 🍋
O que você recebeo entregável final
Projeto técnico aprovável(não te diz se vale a pena)
Calculadora e planilha em branco(você monta sozinho)
Laudo com 5 cenários e a decisão(pronto pra ler e agir)
Prazotempo até receber
semanas a meses
depende de você
minutos
Preçoo que você paga
R$ 30k a R$ 80k+
R$ 480 a 2.500/mês
R$ 99 a 899 (avulso)
Linguagemcomo o resultado é apresentado
arquiteto (m² · recuos · plantas)
engenheiro (CUB · fórmula · célula)
investidor (VPL · IRR · VGV)
Ideal praquem se beneficia mais
quem JÁ DECIDIU construir
incorporadora com pipeline
decidir ANTES de comprar
Caso real

Veja o que a Limo entregou

Uberaba / Curitiba · PR

Terreno 778m² · ZR2

Lote 16,6m × 46,87m em bairro residencial. Geometria longitudinal, cone aeronáutico limita a 2 pavimentos.

Área
778 m²
Zoneamento
ZR2
Potencial patrimonial
R$4,1M a R$4,5M
Melhor retorno (STR)
Margem 37–42%
🍋 Melhor retorno
C2 · Condomínio em Vila
6 Sobrados em Fileira
6 unidades ~130m² · 2 pav
6 Sobrados em Fileira
R$4,1–4,5MReceita de venda
R$1,5–1,9MLucro estimado
37–42%Margem
2° melhor
C3 · 4 Sobrados Premium
Ticket Maior
4 unidades ~195m² · ticket ~R$1M
Ticket Maior
R$4,1–4,5MReceita de venda
R$1,5–1,9MLucro estimado
37–42%Margem
Referência
C1 · Unifamiliar
Casa Premium
1 casa ~530m² · comprador único
Casa Premium
R$2,8–3,4MReceita de venda
R$0,7–1,3MLucro
25–38%Margem
Risco menor
C5 · Vila 2 Fases
3+3 Sobrados
Fase 1 financia Fase 2
3+3 Sobrados
R$2,15MReceita Fase 1
R$4,1–4,5MReceita F1+F2
37–42%Margem
Alto padrão
C4 · Casa com Lazer
Piscina e Deck
1 casa ~280m² + deck
Piscina e Deck
R$2,8–3,5MReceita de venda
R$0,8–1,5MLucro
28–43%Margem
Preços

Pague só pelo que precisa.

Cinco pacotes prontos pra cada perfil — ou monte o seu somando módulos avulsos.

Triagem
Pode construir?
R$99
Pra quem só quer saber se o terreno passa.
  • Dados do terreno + zona
  • Filtros HBU (legal + físico)
  • Lista de tipologias possíveis
Investidor
Mercado + financeiro
R$349
Decisão de compra com VPL e IRR.
  • Tudo da Triagem
  • Análise de Mercado (POIs, preço m²)
  • Cenários numéricos + sensibilidade
Mais popular
Construtora
+ Cenários visuais
R$599
Pra construtora avaliando entrar no projeto.
  • Tudo do Investidor
  • 5 cenários com plantas SVG
  • Renders 16:9 (FLUX Dev)
Completa
+ Risco e próximos passos
R$699
Inclui análise de risco e próximos passos.
  • Tudo do Construtora
  • Análise de risco (alto/médio/baixo)
  • Checklist de próximos passos
Premium 3D
Renders fotorrealistas
R$899
Pra apresentação a parceiros e investidores.
  • Tudo da Completa
  • Renders FLUX Pro + ControlNet
  • Massing 3D interativo (Three.js)

Ou monte o seu — módulos avulsos

Já tem o terreno mapeado? Pegue só o módulo que falta.

Módulo
Preço
📐
Viabilidade UrbanísticaFiltros HBU (legal + físico) + tipologias possíveis
R$ 99
📊
Análise de MercadoPOIs · preço m² · clima · IPCA/Selic
+R$ 99
💰
Análise FinanceiraCenários + VPL · IRR · Payback · sensibilidade
+R$ 199
🏗️
Cenários Visuais5 cenários · plantas SVG · renders 16:9 (FLUX Dev)
+R$ 199 · 299 com ControlNet
⚠️
Risco + Próximos PassosRisk grid · checklist · footer legal
+R$ 99
Dúvidas

Perguntas frequentes

Em minutos. O pipeline da Limo gera o laudo em runtime, sem fila humana. Triagem, Investidor e Construtora ficam prontos em poucos minutos. Premium 3D pode levar mais tempo pelos renders fotorrealistas. Não tem o tempo de espera de consultoria tradicional (semanas a meses).
Estudo tradicional (escritório de arquitetura) leva semanas, custa R$ 30k+ e vira projeto técnico. A Limo é a fase ANTES disso: você descobre se vale investir, com 5 cenários comparáveis, em minutos por R$ 99 a R$ 899. Quando você confirma viabilidade, recomendamos um arquiteto parceiro pra fazer o projeto.
Não. A Limo entrega análise pré-projeto — a decisão de investimento. Quando você decide construir, o projeto técnico aprovável fica com escritório de arquitetura. Limo é o passo anterior, não o substituto. Tem escritórios que usam a Limo internamente em primeira consulta com cliente.
O relatório é gerado com aviso de estimativa. Cenários baseados em médias regionais. Para cálculos precisos, as dimensões reais são indispensáveis.
Sim. A Limo busca dados em tempo real de ChavesNaMão, Airbnb e IBGE a cada relatório. Custos de obra seguem o CUB mensal do Sinduscon.
Em grande parte das cidades com zoneamento publicado online. Para municípios sem dados públicos, o relatório indica o que precisa ser confirmado na prefeitura. O IPTU é o caminho universal para identificar o zoneamento em qualquer cidade.
Não. É uma ferramenta de triagem preliminar. Não substitui laudo técnico de engenheiro, avaliação por profissional CRECI, projeto arquitetônico ou consulta prévia na prefeitura.
No carnê do IPTU ou portal de consulta da prefeitura. Se o terreno estiver à venda, o corretor ou proprietário deve ter essa informação.
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